AER fournit à la municipalité les motifs nécessaires à un refus pour le permis de construire Bouygues Immobilier rue des Courcieux à Andrésy

Arguments servant au refus du permis de construire, déposé par Bouygues Immobilier, pour la création d’un immeuble de 32 logements, rue des Courcieux à Andrésy.

Les élus AER ont souhaité jouer franc-jeu avec la municipalité d’Andrésy : proposer des arguments pour s’opposer au permis de construire d’un immeuble de 32 logements prévus dans la minuscule rue des Courcieux, en plein centre ancien de la ville.

Nous connaissons la position favorable du maire pour un tel projet. Les élus AER ont souhaité s’engager dans une démarche de concertation avec M. Ribault et lui amener des arguments juridiques ainsi que des pistes d’approfondissement du permis avant la clôture de l’instruction juridique de celui-ci.

Avant propos

Cet argumentaire fait suite à une première analyse technique de 15 pages présentée en conseil municipal du 29 mars 2017 par les conseillers municipaux du groupe Andrésy Energies Renouvelées. Cette première analyse avait été remise à M. Jean-Claude Anne ainsi qu’aux services techniques. Les élus d’AER n’ont eu aucun retour officiel sur cette première analyse.

Ce nouvel argumentaire s’appuie sur les documents présents dans le refus de permis de construire PC7801517G0002 en date du 8 juin 2017 au motif principal que « le projet en l’état ne répond pas à l’ensemble des objectifs prescrits au règlement du site patrimonial remarquable ».

Les élus AER ont donc étudié ce refus de permis de construire et en ont tiré une série de motifs dont certains sont susceptibles d’un recours administratif en cas de délivrance de l’autorisation de permis de construire par la mairie d’Andrésy.

Un certain nombre de manques sont également soulignés dans le dossier, manques qui devraient faire l’objet d’une demande d’approfondissements de la part des services de la ville auprès du promoteur.

Ce document est remis de façon anticipée à la municipalité, représentée par son maire M. Ribault et son adjoint à l’urbanisme M. Jean-Claude Anne ainsi qu’aux services techniques. Cette démarche vise à mettre entre les mains de la mairie les éléments du premier permis de construire pouvant servir à refuser la seconde demande sans attendre la fin de l’instruction de cette dernière.

Ce document sera également envoyé à l’Architecte des Bâtiments de France.

Ce document a été présenté en conseil municipal du 20 septembre 2017 afin que la municipalité et les citoyens andrésiens en soient informés officiellement.

Arguments légaux

Ces arguments peuvent motiver un recours administratif

Sur l’implantation du projet

Une projection des plans fournis par la société Bouygues Immobilier (plan de niveaux, diagnostic phytosanitaire et plans de masse) avec les documents du PLU font ressortir des incohérences ou des irrégularités que nous détaillons ci-dessous.

Rue des Courcieux - Projection emprise au sol et Espace Paysager à Protéger {JPEG}
Illustration 1

 

Emprise au sol

Le gabarit du bâtiment utilisé dans le plan de masse (illustration 1 - trait noir) est incorrect. Il ne prend pas en compte l’emprise au sol réelle du projet (illustration 1 - trait orange) au sens de l’article R*420-1 du code de l’urbanisme [1].

En particulier, il n’inclut pas :

  • la ventilation basse implantée le long du mur de la rue des Écoles
  • la descente de garage qui vient s’implanter sur un terrain plus bas
  • les terrasses privatives de rez-de-jardin, réalisées en dalettes maçonnée posées sur grave et mortier [2]
  • La projection des balcons en étage en surplomb du RDC La présentation actuelle du promoteur annonce 721m² au sol.

La réglementation de l’article 9 du PLU définit une surface maximale de 20 % des 3610m2 soit 722m².

Au regard des surfaces à réintégrer (balcons, entrée parking, terrasses, dont le total ne peut qu’être supérieur à 1m²) l’emprise au sol dépassera nécessairement les 722 m² posés comme limite légale.

Niveau moyen de référence du projet et hauteur de la construction

En conséquence du mauvais calcul de l’emprise au sol, le calcul du niveau moyen servant à déterminer la hauteur de la construction est également faussé. Le niveau de référence du bâtiment est incorrect dans la mesure où il ne considère pas les niveaux en infrastructure.

Selon nos calculs ce niveau tend à baisser de 20 à 30 cm car il prend en référence des points situés plus bas sur le terrain que ceux utilisés dans le calcul actuel par le promoteur.

Le niveau moyen de référence doit être révisé.

Conséquences sur l’Espace Paysager à Protéger

Rue des Courcieux - Projection plan de masse et espace boisé protégé
Illustration 2

 

Implantation du bâtiment

L’implantation du bâtiment se fait en partie sur les éléments de paysage identifiés (Illustration 1 – Trait vert) au PLU et dans le règlement patrimonial.

En outre, la délimitation de l’Espace Paysager à Protéger tel que présenté dans le Plan de Zonage du PLU (Illustration 1 & 2 - Trait vert) n’est mise en évidence sur aucun document du permis de construire.

Dans les différents plans, la limite du futur jardin (Illustration 1 - pointillés roses) est présentée de façon trompeuse comme la limite de l’Espace Paysager à Protéger actuel.

Les deux projections précédentes montrent bien que l’ensemble des jardins privatifs donnant sur le jardin commun empiètent sur cette zone protégée (PLU et SPR) alors que le règlement du Site Patrimonial Remarquable (SPR) stipule :

Les jardins, alignements d’arbres et masses végétales identifiés doivent être préservés et ne peuvent être construits

Arbres à abattre en bonne santé

Il apparaît également que 9 arbres repérés comme sains mais à abattre sont dans l’Espace Paysager à Protéger. Ce point a été mentionné par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) dans son premier avis défavorable.

Au regard de ces éléments, et sauf à ce qu’ils aient été modifiés dans la nouvelle demande de permis de construire, en application des articles Article L123-1-5-III 2ème et L130-1 le permis de construire peut être refusé au motif qu’il ne respecte pas la SPR.

Sur la circulation et le stationnement des véhicules

Stationnement

39 places de véhicules sont déclarées dans le permis de construire plus deux places extérieures dans la rue. En grande couronne parisienne on compte 1,4 véhicule par ménage [<a href=’#nb3’ class=’spip_note’ rel=’footnote’ title=’http://www.statistiques.developpementdurable.

gouv.fr/fileadmin/documents/_share’ id=’nh3’>3] ce qui représente 44 véhicules pour 32 logements. Le projet sous-estime donc le stationnement nécessaire, en particulier compte tenu du fait que transports et magasins ne sont pas à proximité.

Circulation et stationnement sur la voie publique

La circulation dans la rue des Courcieux se fait aujourd’hui en double sens jusqu’au parking public situé en face du projet de construction. Au delà la circulation se fait en sens unique. Des stationnements publics existent cependant dans cette rue au droit du projet également. L’utilisation de la rue ne se fait donc que sur une seule voie mais dans les deux sens.

Il convient d’ajouter qu’un projet de construction d’une dizaine de logements sur la parcelle située en haut du parking des Courcieux est à l’étude, soit au moins 14 véhicules de plus. Cela viendra encore grossir le trafic et ne pourra qu’augmenter la dangerosité de cette voie [4] (piétons, écoliers, voitures, etc.) déjà très fréquentée aux heures de pointes.

Les perspectives d’insertion (pièce PC6) montrent curieusement la rue des Courcieux vide de toute voiture (Illustration 3) alors que celle-ci est occupée en permanence (Illustration 4) et ne nous apparaissent donc pas sincères dans leur présentation.

Rue des Courcieux - Insertion de l'immeuble présentée dans le permis de construire {JPEG}
Illustration 3
Photo présentée dans le permis de construire

Rue des Courcieux - Insertion modifiée représentant la réalité du stationnement {JPEG}
Illustration 4 : Photo après ajout des voitures garées en permanence

Accès au parking sous-terrain

Rue des Courcieux - Projection de la sortie de parking et des véhicules {JPEG}
Illustration 5

Les images d’insertion du permis de construire ne montrent pas l’accès au parking dans des conditions normales d’utilisation de la rue. Au contraire, elles montrent une rue vide, et les différents plans oblitèrent les places de stationnement et l’accès à la rue, quand ils n’oublient pas carrément de les représenter.

En particulier, n’est pas pris en compte le manque de visibilité à l’entrée et à la sortie du parking qui apparaît très clairement sur l’illustration 5 en superposant le plan de masse, une photo satellite et des véhicules.

D’autre part, la sortie des véhicules se fait à angle droit de la rue des Courcieux, en face du numéro 18 au droit d’un stationnement, sans visibilité (Illustration 5).

Cette configuration est susceptible de générer des accidents dans cette rue étroite très fréquentée dans les deux sens en raison de l’accès au parking et à l’école.

Ajouter une sortie de parking est un non sens en terme d’usage de la voirie.

→ Il conviendrait que les documents d’insertion montre la rue avec tous les stationnements remplis

Au regard de ces éléments, le trafic induit par ces 44 à 58 nouveaux véhicules permanents et la vie des habitants de cet immeuble apparaît comme incompatible avec la voirie.

Comme le stipule l’article UB3 l’autorisation d’urbanisme peut être refusée pour ces raisons.

UB3 – ACCES ET VOIRIE
L’autorisation d’urbanisme peut être refusée sur des terrains qui ne sont pas desservis par des voies publiques ou privées dans les conditions répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles qui y sont édifiés, notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficiles la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie

Sur la sécurité du bâtiment

SDIS [5]

Dans son analyse le SDIS relève un certain nombre d’anomalies, notamment :

  • L’absence de largeur utile hors stationnement pour la rue des Courcieux, voie définie par le promoteur comme « étroite »
  • La défense extérieure du parc de stationnement contre l’incendie n’est pas mentionnée dans le projet
Sécurité de l’accès aux toits

Aucun document ne fait apparaître la sécurité mise en place sur les toits. Aucun garde-corps n’est représenté. Ils devraient a minima apparaître dans les perspectives.

La hauteur du bâtiment doit être modifiée en conséquence.

Arguments pouvant servir à l’instruction du dossier

Insertion du projet

Les différents plans et coupes sont présentés sans intégrer les maisons et bâtiments environnants ce qui ne permet pas de se rendre compte de l’impact visuel réel.

Les insertions visuelles présentées sont cadrées de façon très serrées et ne montrent pas non plus les maisons environnantes.

En démolissant le mur en pierre qui est recouvert de vigne, la construction de cet immeuble fait disparaître toute la végétation actuellement présente sur le mur et rendra la rue totalement minérale.

Aucune représentation des murs de clôture actuels n’est présente sur les plans permettant de se représenter les hauteurs du futur bâtiment par rapport à l’existant.

Vues

Aucune vue depuis le jardin privatif ou le boulevard Noël Marc n’est présentée.

Aucune vue depuis les entrées situées rue des écoles ne sont présentées.

Aucune insertion n’est présentée depuis le haut de la rue des écoles.

Aucune insertion n’est présentée depuis le passerelle traversant la voie de chemin de fer (illustration 6), ce qui ne permet pas de se rendre compte de l’impact de ce bâtiment dans le cœur du centre-ville.

Rue des Courcieux - Insertion depuis la passerelle SNCF {JPEG}
Illustration 6

 

 

Point de vue

Rue des Courcieux - Insertion de l'immeuble depuis l'avenue des Coutayes présentée dans le permis de construire
Illustration 7

L’insertion (Illustration 7) présentée depuis le point-de-vue de l’avenue des Coutayes (zone B15 et point de vue n°6, protégé par l’AVAP au titre des cônes de vues) est présentée sous forme d’un panorama de plus de 180° qui écrase les perspectives et ne rend pas compte de l’impact réel de ce bâtiment dans son environnement. Ajouté à la qualité déplorable de l’image nous nous interrogeons sur la sincérité du document présenté par Bouygues Immobilier.

Rue des Courcieux - Vue projetée depuis l'avenue des Coutayes et insertion approximative {JPEG}
Illustration 8

L’illustration 8 montre une photo prise au même endroit que l’illustration 7 et correspondant à la vue réelle d’une personne.

Demandes de précisions

  • Présentations de plans de coupe au droit des arbres conservés et abattus
  • Mention de la largeur hors tout du bâtiment sur les plans (en particulier PC3 – Coupes Projet)
  • Quid de la fondation du mur de la rue des écoles contre lequel s’appuie le bâtiment
  • Mention de la côte entre bâti et limite de propriété (Plan 099)
  • Il serait souhaitable :
    • De faire figurer sur les façades les emprises des sous-sols pour une bonne compréhension
    • De faire figurer les rampes d’accès au parking qui ne sont pas visibles sur les coupes, en particulier Façade Est.
    • De faire figurer les garde-corps sur façades
  • Demander des détails d’exécution sur les balcons (évacuation pluie, épaisseur de la dalle, accessibilité PMR, …)
  • Les façades présentées dans la notice de présentation (p4) ne correspondent pas aux façades Projet présentées dans le PC5
  • Il n’est pas fait mention de la gestion des eaux de pluie (rétention, rejet, etc.). Y a-t-il présence de gouttières par exemple ?

La position des élus AER

Dans un contexte de multiplication des projets sauvages portés par les promoteurs immobiliers qui exercent une pression foncière sans précédent sur les terrains privés de la ville ;

AER demande au maire, Hugues Ribault de refuser ce projet de construction de 32 logements

  • Parce qu’il ne respecte pas les règlements du PLU et de la SPR
  • Parce que ce projet d’immeuble ne peut s’inscrire dans le quartier Centre historique, protégé par l’AVAP, sans en dénaturer ses caractéristiques ;
  • Parce que ce projet d’immeuble s’implanterait dans le parc d’une résidence classée « édifice remarquable » par l’AVAP (fiche patrimoniale AVAP n° 32) ;
  • Parce que ce projet d’immeuble s’inscrit dans un environnement incompatible avec la hausse de la circulation routière qui en découlerait ; Ce serait une verrue dans le centre-ville en plus d’être un non-sens urbanistique et humain pour les habitants du quartier.

Documents associés

Argumentaire AER du 19 septembre 2017 contre le projet immobilier rue des Courcieux

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Instruction du second permis de construire Bouygues Immobilier pour la rue des Courcieux