Projet Gare : 290 logements dans 4 ans

Lors du Conseil municipal du 1er juin 2017, le maire d’Andrésy et son adjoint à l’Urbanisme, Jean-Claude Anne, ont présenté les grandes lignes du projet immobilier Gare, porté par l’aménageur du département, Citallios, présidé par Pierre Bédier et également président du département.

 

Le projet d’urbanisation concerne toute la zone verte autour des voies SNCF au niveau de la gare d’Andrésy. La partie principale du projet se situe côté quai Paris, longeant la rue J.P. Rameau. Elle est complétée par l’urbanisation du paté de maisons situé entre la gare, la rue Maurice Berteaux et la rue des Valences.

D’une superficie d’environ 2 hectares, le projet prévoit entre 260 et 290 logements, avec 35% de logements sociaux.

Du pavillon aux immeubles trois étages

L’urbanisation respectera une certaines progressivité depuis la Closerie des Valences jusqu’à l’actuelle gare. Seront construits le long des voies, rue J.P. Rameau des pavillons, puis, en allant vers le carrefour de la rue de Triel, des immeubles de deux étages, puis de trois étages au niveau de la place de la Gare (côté quai Paris).

Cette progressivité reste cependant liée à la capacité du projet à acquérir les terrains appartenant à la closerie des Valences. Ce qui aujourd’hui semble loin d’être fait.

Côté quai de Mantes, la place actuelle sera restaurée, la boulangerie et le bar-tabac ne sont (pour l’instant) pas inclus dans le projet. Une voie de circulation douce va être créée le long de la voie SNCF qui reliera directement la place et la rue des Valences. C’est le vrai plus du projet.

Un projet loin des critères « quartiers innovants »

Le maire, en conseil municipal du 1er Juin 2017, a laissé entendre qu’il espérait que le projet immobilier Gare pourrait être labellisé « Quartiers innovants » par la Région Ile-de-France.

Pour cela, le projet devrait répondre aux critères suivants :

  1. un quartier qui contribue à l’effort régional de logement, en respectant tout particulièrement la délibération dite « dispositif anti-ghettos »,
  2. un quartier vivant, mixant logements, emplois et services de proximité, sûr et agréable,
  3. un quartier exemplaire en matière de transition écologique et énergétique,
  4. un quartier qui favorise les mobilités durables,
  5. un quartier pensé dans sa globalité et ancré dans son territoire.

Chaque quartier innovant et écologique doit s’inscrire dans ses cinq objectifs et faire preuve d’innovation sur l’un au moins de ces items. [1]

De notre point de vue, aucun des critères ne fait preuve d’innovation, en particulier les points 3 et 4 qui ne sont en rien exemplaires et plutôt moins disant.

La place de parking pour 50 m² de logement n’est pas règlementaire

Pour les projets de construction de logements locatifs sociaux, les PLU ne peuvent plus exiger la construction de plus d’une place de stationnement par logement. De plus, lorsque les projets sont situés à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public, il ne peut être demandé de construire plus de 0,5 aire de stationnement par logement.

La loi ALUR restreint en effet, aux abords des gares, le nombre de parkings par logement, afin d’encourager, surtout en Ile-de-France, les mobilités douces et les transports en commun.

Dès lors, comment accepter, au moment où l’on parle de développement durable et de décarbonisation des villes, qu’un projet immobilier flambant neuf puisse prévoir jusqu’à trois stationnements par logement alors qu’il est situé face à une gare SNCF, dont les trains, aux heures de pointe, circulent toutes les 20 minutes vers le RER A, Argenteuil et Paris ?

L’illégalité du PLU en matière de places de parking déjà soulevé par le commissaire-enquêteur

Et bien le maire d’Andrésy, fidèle à sa ligne, exige 1,1 parking par logement, soit une place de stationnement par 50 m². Ce qui est au-delà de ce que peut exiger un PLU, et très au-delà de ce que doit contruire un bailleur social aux abords d’une gare. Une place de parking souterrain coûte, au constructeur, 15 000 € en moyenne. Le loyer ou le prix d’achat du logement en sera d’autant plus élevé.

Lors de l’enquête publique, le commissaire enquêteur avait déjà souligné l’irrégularité des obligations inscrites par la municipalité en la matière.

Ainsi, comme nous l’avons déjà écrit, les plus grands logements pourraient avoir jusqu’à trois places de parking !

Voilà un point de contentieux possible entre un maire qui ne veut aucunement réduire la place de la voiture aux abords des gares, comme la loi l’oblige, et ceux qui souhaitent qu’Andrésy fassent un effort de décarbonisation...

Logement sociaux : la Résidence Etudiante est-elle viable ?

Pas de protection phonique au bord des voies SNCF :

Alors que l’aménageur a proposé un mur anti-bruit de 4 mètres de haut pour protéger les pavillons et les immeubles des trains circulants, le maire a carrément décliner l’offre.

L’échange entre la tête de liste AER, Lionel Wastl, et le maire d’Andrésy (inscrit dans le PV du CM, page 10) vaut son pesant de cacahuètes :

« - M. Wastl : à votre place j’aurais exigé un mur anti-bruits.
- M. Ribault : Il y a beaucoup de gens actuellement qui sont autour du passage du train.
- M. Wastl demande si les gens sont contents.
- M. Ribault répond qu’il n’a pas dit cela, mais on vit très bien. (...) On s’habitue plus au train qu’aux voitures. »

Concernant les logements sociaux : 50% d’entre eux seront traditionnels et situés sur la place ; la mairie prévoit 50% du social en « logements étudiants » qui devaient être situés à côté de la boulangerie, mais le maire a annoncé que cette résidence étudiante pourrait se retrouver aussi de l’autre côté. Car les bailleurs réchignent à étaler les logements sociaux.

La faisabilité et la pérennité de cette résidence pour étudiants semblent être très fragiles, surtout si éloignée des centres universitaires (et sans aucune étude réalisée en amont). Mais le maire y croit. Néanmoins, alerté par notre réserve en la matière, M. Ribault a souligné qu’en cas d’échec, ces appartements pour étudiants pourraient être reconvertis en logements sociaux traditionnels.

Côté architectural, les immeubles demeurent classiques. A une exception près : au rez-de-chaussée, il devrait y avoir de la pierre-meulière pour rappeler les villas environnantes.

L’ancienne halle à marchandises, datant de la fin du XIXème siècle, ne sera pas réhabilitée (comme celle de Triel qui est devenue l’espace Emile Barrat) mais rasée pour laisser place à des immeubles. Ce que les élus AER ont toujours regretté.

Une nouvelle place avec commerces et crèche privée : le nouveau centre ville d’Andrésy

Une place sera créée au niveau de la gare, côté rue de Triel : « une place à vivre avec des commerces et des services », a rappelé le maire-adjoint à l’Urbanisme. Il ne devrait y avoir pourtant que 1000 m² de commerce sur les 2000 pourtant éxigés au cahier des charges de la mairie. Les aménageurs pourraient proposer à la boulangerie de la Gare de se déplacer de l’autre côté des voies ferrées, sur la nouvelle place.

Il est prévu l’installation d’une crèche privée. Le maire espère aussi la création d’un pôle médical qui serait porté par un laboratoire mais il n’a pas réagi lorsque les élus AER se sont inquiétés de savoir s’il s’agissait d’un nouveau laboratoire qui pourrait venir faire une forte concurrence au laboratoire déjà présent en centre ville (cf. Compte rendu du conseil municipal du 1er Juin, p.28).

Côté architectural, on pourra s’interroger sur l’esthétique des grandes fenêtres verticales des bâtiments donnant sur la place.

En face de la rue des Coutayes, une place et un espace vert sont prévus. La passerelle créée (voir plan) est totalement hypothétique : il faudrait l’accord de la SNCF.

Le pont n’est pas agrandi pour les voitures : un encorbellement pour les piétons est prévu, mais là encore, il faut l’accord de la SNCF.

Cette grande place, entre immeubles, gare, enrichie de commerces et de services (avec, en option, le déménagement de la police municipale à cet endroit) deviendrait le nouveau centre de vie d’Andrésy.

Se dessinerait progressivement une ville polycentrique, avec deux coeurs urbains - l’un à la gare, l’autre à Fin d’Oise.

Le centre-ville ancien deviendrait un lieu culturel et de promenade, avec tous les risques pesant sur la périclitation du commerce local dans ce centre historique... Déclin qui a, hélas, déjà commencé...

Le stationnement gratuit : c’est fini

Côté stationnement, finie la gratuité pour les usagers de la SNCF ! La SNCF crée un parking relais payant en partie souterrain de 150 places. A cela s’ajouteront 20 places à disposition de la ville.

Ce qui créera forcément un report tant sur les rues environnantes (Closerie des Valences d’une part, rue Maurice Berteaux d’autre part) ainsi que vers la gare de Maurecourt.

Un important effet de report à craindre sur la gare de Maurecourt et le quartier Coutayes/Robaresses

En conséquence, le quartier Coutayes/Robaresses risque de subir un double-effet difficilement absorbable : non seulement, les usagers de la SNCF qui prennent leur voiture viendront se garer davantage vers la gare de Maurecourt, mais en plus il faut compter aussi sur l’accroissement du nombre de véhicules issu de l’autre projet immobilier au niveau de la Chambre de Commerce !

Clairement, il est temps que le maire d’Andrésy intègre dans sa réflexion la gestion du stationnement en ville, la mise en place de zones règlementées de stationnement et une communication intense pour faire connaître aux automobilistes les lignes de bus actuelles de rabattement qui existent sur Andrésy et qui fonctionnent plutôt bien aux heures de pointe.

Un projet sans aucune plus-value écologique

Le critère environnemental, dans l’appel à projet, ne comptait que pour 10%. Il ne fallait donc rien espérer.

Et c’est le cas : parmi les immeubles qui vont pousser au pied de la gare, aucun investissement en termes d’éco-urbanisme ne sera réalisé. Pas de bâtiment passif ou étiqueté « BBC » (basse consommation), encore moins de labellisation « éco-quartiers ».

Les nouveaux projets d’éco-urbanisme proposés, çà et là en Ile-de-France, intègrent aussi une réflexion autour d’une gestion alternative de l’eau et le développement de la production d’énergies renouvelables. Il ne sera rien de tout cela à Andrésy, avec M. Ribault.

En matière d’éco-mobilité, tout juste le maire a-t-il annoncé un parking pour vélos - qu’on espère abrité et sécurisé - et qui sera probablement installé par la SNCF comme dans toutes les autres gares. Quant à l’idée d’un auto-partage, le maire, en conseil municipal, a déclaré qu’il restait « extrêmement prudent »...

Des immeubles construits en 2022 avec la règlementation thermique de... 2012 !

Et le pire : alors que les bâtiments vont pousser entre 2020 et 2022, la règlementation thermique 2020 (RT 2020) ne sera pas respectée ! L’ensemble du projet immobilier s’appuiera sur la RT... 2012 ! 8 ans de retard dès le départ.

Ce qui sera assurément beaucoup moins cher pour l’aménageur public du département. D’où ce choix qui va à rebours du sens de l’histoire, une fois de plus.

Pas de concertation avec la population

Enfin, côté concertation, le fait même que le maire d’Andrésy et sa majorité présentent un tel projet immobilier officiellement en conseil municipal est déjà une preuve que - de concertation - il n’y en aura pas.

Le cahier des charges a été monté par le maire, l’aménageur a été choisi sur des critères et la majorité municipale a voté...

A partir de 2018, le maire d’Andrésy organisera quelques réunions publiques. La population, notamment les riverains, ne pourront obtenir que des miettes : le projet est ficelé... et il est très loin des critères d’éco-exemplarité et de construction participative.

Le vote du projet  : la majorité municipale a voté « pour » ; les élus d’opposition AER se sont abstenus au regard du nombre de moins-values existant dans le projet. Quant à la minorité LR, elle s’est à nouveau divisée, comme sur toutes les délibérations importantes depuis une bonne année : un élu a rejoint la majorité de M. Ribault en votant « pour » et trois ont voté « contre ».
Vote « pour » = 24 ; Abstention = 4 ; Vote « contre » = 3


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